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Loi du 27/12/2018: faciliter la sortie de l'indivision successorale en Outre-mer

Le 25 février 2019
La loi n°2018-1244 du 27 Décembre 2018 qui vise à faciliter la sortie de l’indivision successorale et relancer la politique du logement en Outre-mer prévoit des dispositions dérogatoires au régime de droit commun de l'indivision.

On a pu constater que dans les territoires d’Outre-mer, l’accès au marché de l’immobilier était difficile notamment en raison de nombreuses situations d’indivision non réglées.

La loi du 27 Décembre 2018 prévoit des dispositions dérogatoires à celles du Code civil concernant l’indivision pour faciliter la sortie d’indivisions successorales qui perdurent et faciliter le marché de l’immobilier en Outre-mer.

Les collectivités d’Outre-mer concernées sont les suivantes : la Guadeloupe, la Réunion, la Martinique, la Guyane, Mayotte, Saint Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon.

Quel est le domaine d’application de cette loi ?

Selon l’article 1er de la loi : « Dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution et dans les collectivités de Saint-Barthélemy, de Saint-Martin et de Saint-Pierre-et-Miquelon, pour toute succession ouverte depuis plus de dix ans, le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié en pleine propriété des droits indivis peuvent procéder, devant le notaire de leur choix, à la vente ou au partage des biens immobiliers indivis situés sur le territoire desdites collectivités, selon les modalités prévues à l'article 2 de la présente loi ».

Or, en matière d’indivision, le Code civil prévoit hormis le partage qui peut être provoqué après accord des indivisaires ou par décision judiciaire (article 815 du Code civil), la conclusion d’actes de disposition sur le bien immobilier indivis requiert l’unanimité des indivisaires (article 815-3 du Code civil).

Ainsi, l’article 1er de la loi du 27 Décembre 2018 offre davantage de souplesse pour la vente du bien immobilier indivis en prévoyant cette possibilité pour un ou plusieurs indivisaires de la pleine propriété dont les droits représentent plus de la moitié en pleine propriété des droits indivis.  

Cependant, l’article 1er de la loi du 27 Décembre 2018 prévoit plusieurs dérogations : « Nul acte de vente ou de partage ne peut être dressé suivant la procédure prévue au I du présent article :
1° En ce qui concerne le local d'habitation dans lequel réside le conjoint survivant ;
2° Si l'un des indivisaires est mineur, sauf autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille ;
3° Si l'un des indivisaires est un majeur protégé, sauf autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille ;
4° Si l'un des indivisaires est présumé absent, sauf autorisation du juge des tutelles dans les conditions prévues à l'article 116 du code civil ».

Par ailleurs, en ce qui concerne la conclusion d’actes patrimoniaux, l’article 815-3 du Code civil prévoit une majorité des deux tiers des droits indivis, tandis que l’article 1er de la loi du 27 Décembre 2018 cite le ou les indivisaires de plus de la moitié des droits indivis.

Enfin, il convient de préciser que l’article 1er de la loi du 27 Décembre 2018 prévoit que cet article s’applique : « aux projets de vente ou de partage notifiés dans les conditions prévues à l'article 2 de la présente loi et aux actes effectués en application du III du présent article avant le 31 décembre 2028 ».

Quelles sont les modalités d’applications de cette loi ?

L’article 2 de la loi du 27 Décembre 2018 prévoit que le notaire, pour établir l’acte de vente ou de partage doit notifier le projet par acte extrajudiciaire à touts les indivisaires et procéder à sa publication dans un journal d’annonces légales au lieu de situation du bien ainsi que par voie d’affichage et sur un site internet.

Cette notification doit comporter certains éléments : identité du ou des indivisaires à l’initiative de la vente ou du partage, leur quote-part d’indivision, l’identité et les quotes-parts des indivisaires non représentés à l’opération, les coordonnées du notaire, la désignation du bien, le prix de vente du bien, la valeur du bien estimée par au moins deux professionnels qualifiés et la répartition du prix de vente ou des allotissements prévus entre chacun des indivisaires.

La notification fait également état, le cas échéant, d'un projet de cession du bien, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, du prix et des conditions de la cession projetée ainsi que des nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir le bien.

S’ouvre ensuite un délai de trois mois suivant cette notification aux autres indivisaires pour faire connaître leur éventuelle opposition à la vente ou au partage. Ce délai est de quatre mois lorsque le projet de cession ou de partage porte sur un bien immobilier dont les quotes-parts sont détenues par au moins dix indivisaires ou lorsqu’au moins un indivisaire a établi son domicile à l'étranger.

Les autres indivisaires peuvent exercer leur droit de préemption aux prix et conditions de la cession projetée.

À défaut d'opposition, la vente ou le partage est opposable aux indivisaires qui ne sont pas à l'initiative du projet.

En cas d’opposition, le notaire en fait le constat dans un procès-verbal. Dans ce cas, le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits indivis saisissent le tribunal de grande instance afin d'être autorisés à passer l'acte de vente ou de partage.

L’autorisation du tribunal rend ensuite opposable à l’indivisaire ayant contesté la vente ou le partage du bien.

Par ailleurs, l’article 4 de la loi du 27 Décembre 2018 prévoit : « Pour l'application dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution et dans les collectivités de Saint-Barthélemy, de Saint-Martin et de Saint-Pierre-et-Miquelon du 1° de l'article 831-2 du code civil, l'attribution préférentielle peut également être admise si le demandeur démontre qu'il réside sur la propriété de manière continue, paisible et publique depuis plus de dix ans au moment de l'introduction de la demande de partage en justice ».

Enfin, il convient d’évoquer l’article 5 de la loi du 27 Décembre 2018 selon lequel l’omission d’un indivisaire par simple ignorance ou par erreur, lorsque le partage judiciaire a déjà fait l’objet d’une publication auprès du service de publicité foncière ou exécuté par l’entrée en possession des lots, ne peut entraîner l’annulation du partage. Dans ce cas, l’héritier omis ne peut que solliciter sa part en nature ou en valeur. Cette disposition est dérogatoire au droit commun qui prévoit la possibilité d’annuler le partage dans ce cas (article 887-1 du Code civil).